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土地市场.上海2017年楼板价纪录竟被一幅「加油站地块」刷新

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发布于:2020-05-22

在寸土寸金的上海,每年的单价地王总是一项竞争激烈的头衔。2016年,这项头衔的获得者是单价超10万元的静安中兴社区商住地块。

然而,随着上海针对土地市场的严控,2017年的土地市场疯狂不再。就在昨天,上海又连续出让了三幅地块,分别来自杨浦、宝山和金山,其中一幅最不起眼的地块却一举刷新2017年上海土地市场的楼板价纪录,一起来回顾一下。

9月15日上海三场土拍详情

加油站地块刷新年度楼板价

是的,你没看错,三幅地块中最不起眼的宝山加油站地块最终拍出39768元/平米的楼板价,一举刷新了2017年的楼板价纪录,此前的纪录保持者是今年6月14日拍出的虹口区提篮桥街道HK314-05地块,该幅地块以36088元/平米的楼板价荣登2017年上半年的单价地王。

时至今日,一幅佔地面积仅2010平米的加油站地块却成为上海土地年度单价的纪录保持者,不得不令人嘘唏。

土地调控趋严下半年

0溢价佔比近4成

其实纵观上海土地市场大半年来的调控,出现这样的结果并不意外。在严控资金来源、强化自持条款、招挂複合出让的多重限制下,使得上海已然成为全国拿地门槛最高的城市之一。

同时,随着上海最新土地规划中大量租赁用地的加入,为土地市场加入了更多不确定因素,也使得不少开发商对于土地市场开始持观望态度。最终结果便是土地市场的趋冷,比较显着的现象就是自下半年以来,土地供应量开始加大,但溢价率明显下降,截至目前已经出让的33幅地块中,13幅都是0溢价出让,佔比近4成。

TIPS:2017年上海土地市场之变

变化1:严控私募资产进入土地市场

,基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规範第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》。对私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规範。

变化2:现场拍卖门槛高企资金不足直接出局

2017年2月底,金山三幅地块的拍卖过程中,参与竞拍的两家开发商被当场取消竞拍资格,原因分别是未通过事先资金审查、竞拍价格已超过申报资金规模,其中一家开发商还是大型国有房企。

变化3:热点地块叫停及拍卖方式限制

——2017年2月,松江小崑山一幅纯宅地出让被紧急叫停。

——2017年4月,三幅宅地出让方式由挂牌出让转变为招挂複合。并出台一系列的招标开发商综合评分表,进一步限制参拍开发商的资质。

变化4:地方全国发文施压要求增加供应加强监管杜绝地王

2017年4月住建部及国土局联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》要求增加供应,严格审查,杜绝地王。

变化5:加入电子辅助竞价 杜绝违规操作

5月11日,上海土地交易市场发布一则通知,为进一步规範现场交易活动,将临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块及奉贤区奉城镇57-05区域地块这3块宅地的现场竞价调整为电子辅助竞价。而此后的土地拍卖将沿用电子辅助竞价,以杜绝可能出现的各类违规操作。

变化6:租赁供地供给大幅增加

7月7日,上海发布了《上海市住房发展「十三五」规划》,根据规划,「十三五」时期,新增租赁住房用地1700公顷、租赁住房约70万套。租赁住房供应套数佔新增市场化住房总套数超过60%。

新推宅地边缘化

商业地块成高价主力

除了政策上的严控,土地供应的结构也进一步压低了上海地价。从大半年的土地供应来看,上海2017年推出的住宅用地基本都在外围区域,几乎9成位于郊环外,这样边缘化的宅地供应使得往年高达6位数的地王不再出现。截至目前,上海拍出的最高单价地块也仅3万元出头。相较之下,商业办公地块的价格所受限制则相应较少,最终楼板价反而较高,也成就了此次加油站地块的卫冕。

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